Трансформация квартиры

Известно всем, что квартиры стремительно растут в цене и лишь некоторые делают состояния на недвижимости. Все, что подтребуется начинающему спекулянту - стабильный заработок на основном месте работы, два кредита и одна квартира.

Идея трансформации такова. Начинающий спекулянт закладывает в банке свое жилье, берет кредит на две однокомнатных квартиры, а через некоторое время их продает. Средняя стоимость однокомнатных квартир - $70 тыс. Банки с выгодными ставками по кредитам на квартиры потребуют от начинающего спекулянта внести 25% в качестве первоначального взноса. Значит, для покупки двух квартир потребуется $35 тыс. Брокерские проценты составят около $4900, к тому же не стоит забывать о стоимости оформления сделок купли-продажи и самих кредитов. А это еще минимум $4750. Итого, под залог своей квартиры начинающему спекулянту необходимо будет получить $44 650. Суммарный долг по кредиту с учетом двух квартир составит $149 650.

Сумма пугает. Но чтобы снизить выплаты по кредиту, обе квартиры начинающий спекулянт может сдавать квартиры в аренду. Даже если они без свежего ремонта и мебели, доходы начинающего спекулянта увеличатся на $550 в месяц после вычета коммунальных услуг.

Но банкиры не любят спекулянтов в силу того, что эти спекулянты зарабатывают на кредитах. Поэтому оформлять кредит на квартиру необходимо в трех разных банках. По расчетам банкиров, общий доход семьи в этом случае должен составлять не менее $3500. А возражения, что $550 будут приносить две квартиры, сданные в аренду, в банках не принимаются. В договоре на кредит на квартиру жестко прописывают запрет на сдачу заложенного жилья в аренду.

Вариант с кредитом в двух банках тоже не подходит. Чтобы заложить свое жилье в одном банке, а во втором взять кредит на покупку двух однокомнатных, начинающему спекулянту придется убедить банкиров в том, что ежемесячные платежи на сумму $1450 не проблема. Да и вообще, желание купить сразу две квартиры не вызовет восторга у сотрудников банков. Ведь они догадываются, зачем спекулянту нужны деньги.

Выход один: сперва необходимо взять в первом банке под залог своей квартиры $44 650, что меньше чем 70% ее стоимости. Деньги выдаст любой банк без больших проблем. Максимальный срок, на который можно взять такой кредит, - 10 лет. Если очень повезет, можно найти банк, кредитующий под 13% в валюте. В этом случае ежемесячные выплаты будут начинаться с $856. Потом во втором банке начинающий спекулянт одалживает на 20 лет $52 500, чтобы купить первую однокомнатную квартиру.

При самой низкой ставке ежемесячные платежи начинающего спекулянта стартуют с $692. В третьем банке начинающий спекулянт берет на 20 лет еще $52 500 для покупки второй однокомнатной. Убедить каждый из трех банков в способности выплачивать по $700 в месяц труда не составит. Желательно подать заявки на все три кредита одновременно, дабы банкиры не заподозрили спекулятивного огонька, проверяя по своим каналам, не должен ли спекулянт энную сумму другим банкирам.

Провернув сделку, остается только выбрать подходящий момент, дабы успешно перепродать лишнюю недвижимость. Традиционно цены на недвижимость начинают расти в феврале, замерзают к концу весны, затем взлетают в августе и останавливаются к началу зимы. Поэтому продавать лучше через шесть месяцев или год.